A02 부동산 개발을 알아야 하는 이유

' 부동산 개발? 그 어려운 것을 내가 왜 알아야 할까? '

이런 의문을 가진 분들이 있을 것이라 생각한다.

 

흔히 지금까지 개인들이 많이 행하고 있는 부동산 투자는 대부분이 아래에 속한다.

(1) 아파트 청약 : 택지지구, 분양가상한지역 내 청약 등을 통해 시세보다 저렴한 가격에 신규 분양아파트 매입 

(2) 경/공매 : 법률적/물적하자가 있는 물건을 값싸게 낙찰 받은 뒤 하자를 해소하여 매각 차익(Capital gain) 획득

(3) 수익형 부동산 임대차 : 오피스텔, 상가 등 임대차를 통해 꾸준한 현금흐름(Cash flow)을 창출

 

이러한 방식들의 공통점은 매입가를 낮추는 방식이라는 점이다. 즉, 비용을 줄이는 전략 이다.

 

하지만 상기의 전통적인 부동산 투자방법(이하 "비용cost 전략"이라 하겠다.)은 이미 레드오션이다. 점점 투자자의 요구수익률을 실현하기에는 격화된 경쟁으로 들여야하는 폼이 너무 많다. 또한 기존에 수익을 잘내던 투자자들도 이제는 구글링, 유튜브, 각종 카페, 커뮤니티 등 정보 플랫폼 활성화로 인해 정보공유가 활발해져 기존 시장에서 누리던 초과이익은 점점 작아질 수 밖에 없는 구조이다.

 

댐에 물이 가득차면 물이 다음 섹터로 넘쳐흐르는 것이 이치이듯, 기존 부동산 투자에 있어 비용cost 전략은 이미 레드오션이고 그 다음 섹터인 부동산 개발(용도변경, 리모델링, 신축 등)의 "가치value 전략"으로 인력과 자본이 더욱 몰릴 것이다. 수익률은 높지만(High return) 진입장벽이 높아(High risk) 개인투자의 영역에서는 비주류였던 시장이었지만, 정보비대칭 해소에 따라 진입장벽이 다소 낮아졌으며, 기존 sector의 기대수익률로는 투자자의 요구수익률을 만족시킬 수 없는 상황이 되었다. 전문 부동산투자업계에서는 이미 몇년 전부터 "개발"로의 투자 트렌드가 변화하기 시작했으며, 시공/운용/증권 등 부동산 전 섹터를 막론하고 개발 플레이를 하는 하우스는 점점 늘고 있는 추세이다.

- 시공사 : 대형건설사 자체시행사 세우는 시행법인 + 시행사 자금대여 

- 운용사/증권사 : PFV 통한 시행출자, PF, 에쿼티 플레이

 

 

 

 

따라서 이제는 개인 투자자들도 전문가, 전문직업인의 영역이었던 부동산 개발과 같은 투자 방법에 대해 알아야 할 필요가 있다. '더욱 중요하게 생각하는 것은 우리가 그러한 필요를 체감하는지와 상관없이 앞으로 부동산 투자의 트렌드는 기존의 비용cost 전략에서 부동산 개발과 같은 가치value 전략으로 변화할 것'이라는 점이다.

 

부동산 개발전문가(디벨로퍼, 자산운용사)들이 주로 행하는 가치 전략에는 앞선 글 A01에서도 설명한 "Value-add" 와 "Opportunistic" 이며 앞으로 이에 대해 자세히 다룰 예정이다.