A03 부동산 개발, 어디서부터 어떻게 시작할까? _1

땅을 가지고 있거나 혹은 땅을 매입하기 위해 어떤 땅을 사야할지 검토하고 있는 단계라고 하자.

 

"이 땅을 개발하여 부가가치를 창출하기 위해서 우리가 가장 먼저 해야할 것은 무엇일까?"

 

앞에서 말했듯 부동산은 다른 재화보다 공익성이 강한 재화이다. 사적재산에 속한다 할지라도 해당 부동산의 이용현황에 따라 소유자 및 이용자에게 주는 직접적인 효익뿐 아니라 제3자에게 미치는 긍정적/부정적인 영향(외부효과)이 타 재화에 비해 크기 때문이다.

 

따라서 부동산을 다루고자 하는 우리는 사적재화의 거래에 관한 기본적인 규칙들(ex. 헌법, 민법, 상법 등) 외에 추가로 지켜야할 게임의 룰이 많고 복잡하다.

 

때문에 개발 검토를 하는 디벨로퍼라면 반드시 먼저 확인해야하는 것이 해당 토지에서 어떤 행위를 할 수 있고, 할 수 없는지에 대한 법률상 '행위제한' 사항이다.

 

내 땅에 적용되는 행위제한사항을 파악하기 위해서는 먼저 행위제한을 다루고 있는 부동산 관련 법률에는 어떠한 것들이 있고 그 체계는 어떻게 되는지 살펴볼 필요가 있다.

 

아래가 바로 우리가 반드시 알아야 할 행위제한과 관련된 부동산 공법이다.

※ 참고로 공법이란, 개인과 개인간(사법)이 아닌, 국가(지자체) 상호간 또는 국가(지자체)와 개인 간의 권리/의무관계에 대한 법이다.

 

 

 

부동산 공법 체계도

 

 

• 국토기본법은 대한민국 영토내 부동산의 이용에 대한 가장 총괄적인 일반법이며, 구체적인 행위제한 사항보다는 하위법들에 수권을 부여하는 큰 틀을 다루는 법 정도로 이해하면 되겠다.

 

• 수도권정비계획법과 국토계획법은 국토기본법의 하위법으로 특정지역 단위(수도권, 특별/광역시, 시군구)로 보다 구체적인 계획을 수립하기 위한 법률이다. 수도권 지역(서울/인천/경기)에 한하여는 국토계획법보다 수도권정비계획법이 우선한다.

 

• 국토계획법에서는 건축에 중요한 개념인 토지의 용도지역, 용도구역, 용적률, 건폐율 등을 다루고 있어 토지 이용 및 행위제한에 관한 가장 기본적인 법이라고 봐도 무방하다. 국토계획법을 토대로 건축법/주택법 등 각 개별법에서 구체적인 행위제한 사항을 정하게 된다.

 

• 주택 외의 건축/공작물의 건축등에 대한 사항을 규정한 건축법
• 주택(공동주택, 단독주택)의 건축등에 대한 사항을 규정한 주택법
• 대규모신도시(택지) 조성에 대한 사항을 규정한 택지개발촉진법
• 중소규모도시 조성에 대한 사항을 규정한 도시개발법
• 재건축/재개발/가로주택정비사업 등에 대한 사항을 규정한 도시및주거환경정비법
• 지목이 농지나 임야인 곳에서의 개발행위에 대한 사항을 규정한 농지법, 산지관리법
• 개발행위 관련하여 준수하여하는 기타 법률로서 문화재보호법, 공중위생관리법 등의 법률까지

 

상기 부동산 관련 공법들의 내용들에 대해서는 국가법령정보센터(www.law.go.kr/LSW/main.html)에 접속하여 천천히 읽어보는 것을 추천한다. 시간이 없는 분들이라면 검색엔진이나 커뮤니티를 통하면 중요사항들은 손쉽게 파악할 수 있지만 그래도 가장 정확한 것은 본인이 직접 해당 법령을 확인하는 것이다.

 

 

 

 

부동산 관련 공법과 그 체계에 대해 개략적으로 살펴봤다면, 내가 검토하는 토지가 어떠한 공법상 행위제한에 해당하는지는 어떻게 확인할 수 있을까? 이에 대해서는 다음글에서 다루도록 하겠다. (To be continued..)